Presunción dominical del título inscrito en el registro

Presunción dominical del título inscrito en el registro

Hemos comentado en artículos anteriores que siempre es aconsejable inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisición de un bien inmueble. Resulta conveniente con indiferencia del modo en que se haya producido la adquisición, ya sea por compraventa, por donación, por herencia, etc.

En este artículo explicamos la razón de por qué dicha conveniencia. El título que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad goza de presunción de veracidad de cara a terceros. La presunción de veracidad registral viene recogida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual se presume que los derechos reales publicados en el Registro existen conforme a su inscripción y pertenecen a su titular registral:

 “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo”.

La presunción de que lo inscrito corresponde a la realidad, significa que existe una presunción de que el derecho registrado existe y pertenece a quien en el Registro aparece como su titular. El principio de veracidad otorga una protección para el propietario que siempre resulta interesante, ya que si un tercero discute la titularidad del inmueble, deberá acreditar la realidad de lo que alega. Es lo que se conoce como la “protección iuris tantum” del propietario registral.

Existe también una presunción de exactitud del Registro, lo que supone que el derecho existe en la extensión y con los límites reflejados en la inscripción. Consecuencia de este principio también es el contenido del artículo 34 de la Ley Hipotecaría:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.

La protección de esta presunción de veracidad de los datos registrales, no opera solamente frente al titular sino también frente a terceros que vayan a adquirir el inmueble inscrito. Es el llamado “principio de fe púbica registral”, según el cual todos aquellos que consultan los datos del Registro antes de acometer una operación se encuentran protegidos en la creencia de que los datos registrales se corresponden con la realidad.

Se presume que el contenido del Registro es cierto tanto en su exactitud como en su integridad, y por tanto el “principio de fe púbica registral” protege al adquirente que lleva a cabo la adquisición confiando en la veracidad del contenido del Registro.

La aplicación de este principio es igualmente válida al amparo del derecho de quien adquirente un inmueble en herencia. Es de toda lógica que la presunción de veracidad para el adquirente en herencia se aplique en iguales condiciones que para las adquisiciones entre personas vivas (inter vivos).

El efecto esencial del principio de veracidad registral es la inversión de la carga probatoria. Esto significa que si de contrario se niega la veracidad de los datos registrales deberá ser quien lo niega quien acredite que los datos registrales no son ciertos. Así lo ha establecido nuestra jurisprudencia, entre la cual citamos la Sentencia de 30 de enero de 2003 de la Audiencia Provincial de Tarragona:

“… es una consecuencia de la fuerza legitimadora del Registro de la Propiedad, al presumirse concordantes Registro y realidad, en el sentido de que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, tal como se deduce de lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que contiene la presunción “iuris tantum” de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, a tenor del cual quien quiera contradecir esta concordancia debe probarlo por medio de las pruebas pertinentes, en cuanto conforme el artículo 1.214 del Código Civil ( LEG 1889, 27)  (sustituido actualmente por el artículo 217 de la LEC de 2000”

La aplicación de este principio tiene su relevancia práctica a la hora de solicitar la devolución del terreno ocupado por quien no es su dueño ni tiene título que lo legitime. Analizábamos esta circunstancia en nuestro artículo Alguien ocupa parte de un terreno o vivienda que me pertenece, ¿qué hago?. Sin perjuicio de las consideraciones emitidas en ese estudio, puntualizamos que nuestros tribunales han aplicado la presunción de veracidad registral para estimar la devolución de la finca a su legítimo dueño. Buen ejemplo de ello es la Sentencia de 19 de septiembre de 2000 que se reproduce:

“La identificación de la finca se consigue con el título presentado con la demanda de reivindicación (escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal del complejo inmobiliario acompañada a la demanda), puesto que la legitimación registral cubre los datos jurídicos y las propias circunstancias de hecho, como la extensión y lindes de la finca, mientras no se destruya por prueba en contrario la presunción “iuris tantum” aplicable a favor del titular registral en virtud del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, como sostiene el Tribunal Supremo, en sentencia de 27 de diciembre de 1996.”

Conclusiones:

Primera.- Cuando se adquiere un bien inmueble conviene inscribir el título de manera inmediata en el Registro de la Propiedad.

Segunda.- La recomendación opera en igual medida con indiferencia de la forma en que se produjo la adjudicación: compraventa, herencia, donación, etc.

Tercera.- Los datos del Registro de la Propiedad tienen presunción de veracidad tanto en su exactitud como en su integridad.

Cuarta.- El interesado en alegar que los datos registrales no se corresponden con la realidad, deberán acreditarlo, pues la presunción siempre operará a favor de los datos registrales.

Quinta.- Es posible defender en los tribunales los derechos del propietario que nunca registró su título, para más información compartimos el siguiente articulo “Problemas de inmuebles no inscritos en el  Registro de la Propiedad


José Luis Casajuana Ortiz

Socio de J. L. Casajuana y responsable del área internacional