La responsabilidad por daños de la Comunidad de propietarios

La responsabilidad por daños de la Comunidad de propietarios

Son numerosos los asuntos que llegan al departamento de Derecho Civil en relación con la responsabilidad de las Comunidades de Propietarios, por lo que en la presente publicación voy a realizar un esquema sucinto sobre sus obligaciones, origen y límites.

Antes de profundizar en el fondo, aclarar que las Comunidades de Propietarios pueden incurrir tanto en responsabilidad contractual como extracontractual, ya sea frente a sus propios comuneros o frente a terceros.

El art. 10 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal establece  que para la Comunidad de Propietarios tienen carácter obligatorio y, por tanto, deberá asumir, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta y sin afectar quién sea el solicitante, entre otras, las siguientes actuaciones:

  1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento de los servicios e instalaciones comunes.
  2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años.

Obligación de reintegro

Los comuneros que afronten dichos trabajos, como consecuencia de la inactividad de la Comunidad, tendrán derecho al reintegro del capital invertido en la parte que exceda de la cuota que le corresponda asumir en calidad de copropietario.

Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por daños a terceros o a los copropietarios

Dado el carácter vinculante de las disposiciones del citado art. 10 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios puede resultar responsable de los daños y perjuicios, ocasionados a terceros o a sus propios comuneros, que se generen debido al incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento, adecuación y reparación mencionadas.

La responsabilidad civil por daños es la obligación de resarcir que surge como consecuencia del daño provocado por un incumplimiento contractual (responsabilidad contractual) o de reparar el daño que ha causado a otro con el que no existía un vínculo previo (responsabilidad extracontractual).

La imputación de la responsabilidad aquí contemplada tiene su origen en el art. 1907 de nuestro Código Civil que expresamente establece que

El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.”

La responsabilidad frente a terceros por daños (responsabilidad extracontractual) también tiene su fundamento en el art. 1902 del Código Civil que determina que

el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por deudas a terceros

El art. 22.1 de la precitada Ley de Propiedad Horizontal establece que “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.”

Además, subsidiariamente, el acreedor podrá dirigirse individualmente al propietario respectivo, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho, al que habrá de requerir previa y extrajudicialmente el pago.

Límites a la responsabilidad de la comunidad de propietarios

El aludido derecho al reembolso de los comuneros puede ser ejercido dentro de unos límites desarrollados legal y jurisprudencialmente.

La Sentencia TS de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudencial que

“sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución.”

Es decir, para que opere el derecho de reintegro de los copropietarios necesariamente debe mediar requerimiento fehaciente previo a la Comunidad de Propietarios.

Por otro lado, el importe repercutido anualmente por las obras de adecuación a las normativa sobre accesibilidad universal , una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Sin embargo, esta circunstancia no excluirá el carácter obligatorio de estas obras. Pues el exceso deberá ser asumido por quienes las hayan requerido.

En cuanto a la responsabilidad  civil por daños, la Sección 14ª de la AP de Madrid en su Sentencia de 13 de julio de 2.006, haciendo referencia a numerosa doctrina y jurisprudencia, determina que “la Comunidad de Propietarios únicamente podrá liberarse de la responsabilidad, contractual o extracontractual, por daños demostrando haber desplegado la previsión y actividad necesarias en evitación de los daños ocasionados.”


Guadalupe Durán Drake
Abogada experta en Derecho Civil y Mercantil